Condominio o subdominio?

Si costituisce un condominio quando l’esercizio di un diritto di proprietà viene condiviso tra due o più soggetti.

Il quesito che ci proponiamo da oltre trent’anni é:

ma il CIS é un condominio e noi siamo condomini oppure subdomini? 

Bella domanda!

A tutti gli effetti, in quanto titolari di un diritto individuale di utilizzo dei capannoni, condividiamo legittimamente l’uso dei beni comuni, i cosiddetti beni primari, e quindi abbiamo la dignità di condomini.

I beni comuni, però, appartengono ad un soggetto diverso, ad una società della quale noi stessi siamo anche soci con quote proporzionali ai beni individuali detenuti ed utilizzati per l’attività d’ìmpresa.

Quindi….

sotto questo aspetto, non siamo condomini ma sub-domini, ovvero soggetti a “padrone” , ad un padrone che esercita, per nostro ordine e conto, l’amministrazione del condominio, stabilisce le regole, impone limiti e divieti, vigila sul rispetto dei diritti individuali, organizza i servizi, decidendo modalità e ripartizione dei costi, senza darcene conto specifico.

Un padrone che ci ha sottratto la proprietà e la disponibilità del lastrico di copertura e lo ha venduto ad un terzo estraneo al Distretto, che ha distratto risorse vitali  dalla nostra cassa per destinarle ad imprese collegate e concorrenti, che nel corso degli anni ha modificato i termini di riscatto, attribuendo maggiori o minori limitazioni all’esercizio del diritto per un’azienda socia rispetto ad un’altra.

Questo padrone ha esercitato il potere a propria esclusiva discrezione, potere che derivava, e deriva ancora, proprio dall’assemblea con un consenso ottenuto frequentemente attraverso la raccolta organizzata di inconsapevoli  deleghe, o come effetto della subordinazione allo stesso potere amministrato che viene alimentato da occasionali convenienze individuali.

Ciò é dimostrato con eclatante evidenza documentale negli atti dell’AdR nella lunga lista degli inadempienti, nel frequente abuso dei comodati gratuiti, nella scelta della procedura fallimentare contro alcune aziende socie.

Comunque, ritornando alle origini, resta veramente geniale l’intuizione  del compianto notaio Canio Restaino, quando inventò per noi il socio possessore, legando in intima e sussidiaria corrispondenza il ruolo e la funzione di socio ed utilizzatore.

Caro notaio, non avresti mai potuto immaginare che la continua manipolazione di un contratto di leasing, semplice ed equilibrato, avrebbe trasformato un sacrosanto diritto di proprietà  in una concessione ad personam, che ancora oggi molti implorano, dopo un trentennio, ed ottengono con uno strumento che, anno dopo anno, si complica sempre di più  in un articolato dedalo di regole e limitazioni, stravolgendo la sua originale natura e funzione.

Il socio avrebbe dovuto far valere in assemblea i suoi diritti secondo le regole stabilite dalla legge e dallo statuto; l’utilizzatore, invece, avrebbe esercitato i suoi diritti individuali nell’esercizio dell’impresa, rispettando quello degli altri, prescritti in un Disciplinare che rappresenta il Regolamento di Condominio del CIS.

Un mondo perfetto, l’isola felice, il trionfo della società consortile?

Forse una volta lo é stato, almeno per il forte impegno sociale, ora non più, anzi il contrario.

L’abbandono più totale di ogni politica conservativa del patrimonio immobiliare comune , l’inqualificanile degrado dei servizi, il differimento logistico e strategico dei poteri, la subordinazione finanziaria e commerciale alla politica di sviluppo di Interporto, il prevalente potere finanziario del sistema bancario, la rinuncia a qualsiasi opzione strategica o di sostegno al Sistema, ha reso il CIS un martoriato corpo amorfo che sta affondando  irrimediabilmente, in una palude melmosa nel Regno dell’oblio.

Abbiamo  tutto sotto i nostri occhi e se non avremo, finalmente, la forza ed il coraggio di restituire al nostro ruolo sociale la dignità che merita, ebbene questo sarà il Vostro CIS, il Vostro  perché il mio tempo sta per finire  ed ora inizia il Vostro tempo, quello delle nuove generazioni che, con tanto orgoglio, stanno organizzando la rinascita di una coscienza  sociale consapevole.

Grazie a Dio le coscienze si stanno risvegliando e sono più di cento le aziende che lottano per un CIS migliore di quello che ci hanno lasciato le precedenti gestioni.

Quello che continuerò a contrastare, con tutte le mie forze residue,  è il CIS di oggi, un CIS che ha impiegato quasi un anno per cercare di giustificare un rimborso indebito ad Interporto di 1.600,000, impegnando due consigli d’amministrazione, un’assemblea, consulenze legali, ricorsi al collegio sindacale……

per fare cosa?

Per approvare a maggioranza, cinque contro quattro, ed in conflitto d’interesse, una delibera di pagamento ad Interporto sulla base di un’Intesa che quella società aveva concordato senza nostro consenso, mandato, ed in assenza totale di giustificazione, obbligazione o interesse.

Per sospendere, poi, gli effetti di quella delibera su motivato ricorso al collegio sindacale del sottoscritto al fine di evitare un’impugnativa giudiziaria.

Per aspettare inutilmente , ancora oggi,  il prospettato responso del collegio sindacale al mio reclamo nella qualità di amministratore pro tempore, come era previsto nel verbale  consiliare del 16.01.18.

Per inoltrare una nuova denuncia al collegio sindacale a firma di una minoranza qualificata, nel quale si chiedeva di esprimere un giudizio di legalità sul titolo di credito vantato da Interporto, la famosa Intesa risolutiva, a noi ignota, ma ben nota, invece, a due su tre componenti del collegio sindacale che avevano ed conservano doppio incarico collegiale sia  in CIS che in Interporto.

Per ricevere come risposta che il quesito proposto non è più di attualità in quanto gli effetti di quella delibera sono stati sospesi e la questione della debenza é stata rinviata al nuovo consiglio, come se la nomina di un nuovo consiglio che escludeva gli amministratori che si erano opposti, potesse influire sul merito della vicenda, attribuendo legittimità ad un titolo di credito inesistente.

Un parere pilatesco che non contribuisce a fare chiarezza, esattamente il contrario di ciò che occorre alla nostra società per riprendere con sicurezza un percorso di riabilitazione della funzione sociale.

Avrete, nella prossima Assemblea , il riscontro obbligatorio, previsto dalla legge, della denuncia presentata ed in quella sede saranno valutate tutte le opzioni praticabili nella nostra qualità di soci.

Resta, comunque, l’amarezza che la pervicace ostinazione a trasferire fondi illegittimi ad Interporto ha trovato e trova ancora l’incomprensibile ed ingiustificato consenso nella compagine sociale, come, purtroppo, è emerso nell’ultima assemblea.

Tra poco il debito sarà completamente saldato ed il CIS potrebbe riorganizzare, con maggiore autonomia, il proprio impegno amministrativo, dando priorità al recupero del patrimonio immobiliare comune, pur nel rispetto dei diritti amministrativi ceduti agli SFP.

Finirà l’epoca dei compensi milionari agli amministratori delegati,  degli onorari per consulenze a destra e a manca, delle inutili spese di apparato ed inizierà, finalmente, quella del governo degli interessi della comunità sociale che tante sofferenze ha patito sub-dominio!

Che ne direste Voi se destinassimo quest’importo di 1.600.000 euro, non dovuti ad Interporto, per eliminare certe vergognose brutture nel nostro condominio?

Forse é il caso di proporlo in Assemblea!

Vedremo se sarà d’accordo anche  il presidente Grimaldi, che , alla vigilia di Natale , fu così determinante nella delibera di pagamento ed assunse, in conseguenza,  la carica più rappresentativa della nostra società come traghettatore, senza mai più abbandonarla 

Vi allego, intanto,  due fotografie dello stato di diritto del condominio:

Il disatteso Regolamento di condominio che viene rispettato secondo le convenienze ed il grado di appartenenza al regime gestorio.

Il mio atto di riscatto ( 2006) dal quale potete rilevare il regime di servitù dei beni comuni e il riferimento alle modalità obbilgatorie di gestione delle spese secondo le regole comuni del codice civile in materia di condominio.

Quindi, cari colleghi subdomini, occorre introdurre una gestione efficiente, organizzata con preventivo e consuntivo: un’ amministrazione autonoma e separata che sostituisca l’attuale e consolidato sistema di gestione a costi e ricavi nell’ambito del bilancio societario.

Fatevi una letturina dei due testi, e confrontatela con lo stato attuale dei fatti e con i Vostri strumenti di riscatto, scoprirete tante debolezze.

Un cordiale saluto dal Vostro socio subdomino.

Emilio D’Angelo

 

Nota di Trascrizione

Regolamento di Condominio

 

 

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